近日，由北京腾宇律师事务所童国玉律师代理的xx女士与xx建设集团有限公司、xx房地产开发经营有限责任公司等案外人执行异议之诉二审案件，迎来胜诉佳音！广东省广州市中级人民法院作出（2025）粤 01 民终xxx 号民事判决，撤销一审判决，判令不得执行案涉房屋并解除查封，成功为当事人保住了用于退休后与子女共同居住的 “安心房”。

案情回顾：购房遇查封，“安居梦” 陷危机

2019 年，xx女士为实现退休后与在广州市南沙区工作的儿子共同生活的愿望，与xx房地产开发经营有限责任公司（下称 “xx公司”）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购置了南沙区的一套房，并按合同约定分三批次足额支付了全部购房款235 万余元。

然而，2022年11月，因xx公司与xx建设集团有限公司的工程款纠纷，案涉房屋被法院查封。2024 年，xx女士就该查封行为提出执行异议，却被执行法官以“证据不足以证明符合排除执行条件” 为由驳回异议请求。面对辛苦购置的房产将被强制执行的困境，xx女士重新委托北京腾宇律师事务所童国玉律师，向广州市南沙区人民法院提起民事诉讼。一审法院以xx女士从未在广州居住，也并未进行收房办理登记等事实为由，认定xx女士不能排除涉案房产的执行。经童律师与当事人的沟通，xx女士向广州市中级人民法院提起上诉。

一审代理：精准梳理证据，奠定维权基础

早在一审阶段，童国玉律师便接受xx女士委托，全程参与案件代理工作。为证明xx女士对案涉房屋的合法权益，童律师团队耗时数月，全面梳理案件材料：

合同与付款证据：细致整理《广州市商品房买卖合同（预售）》、银行转账记录、xx公司出具的收款收据、委托付款证明等，清晰还原xx女士在 2019-2020 年间签订合法合同并足额支付房款的事实，驳斥“未支付超过50% 购房款”的争议点；

无房与居住需求证据：协助xx女士调取北京、广州两地的不动产查册结果，证实其名下无其他用于居住的房屋；同时收集xx女士儿子在广州南沙区工作的证明材料，结合我国传统家庭居住观念，论证案涉房屋是为满足退休后家庭居住需求所购；

非自身原因未过户证据：通过梳理xx女士与xx公司、xx房地产开发有限公司工作人员的微信聊天记录，证实xx女士自2021 年起多次催促房屋建设进度、收房及网签事宜，未办理网签和过户是因开发商拖延及限购政策影响，而非自身过错。

尽管一审法院以xx女士从未在广州居住，涉案房产不是为满足其生存需求未有，最终未支持xx女士的诉讼请求，但童国玉律师在一审中构建的完整证据链，为二审的胜诉埋下关键伏笔。

二审攻坚：直击法律争议，打破一审困境

二审阶段，童国玉律师针对一审判决的核心争议点，制定了精准的诉讼策略，从法律适用、事实认定两大维度展开突破：

1. 驳斥“买受人名下无其他用于居住房屋”的限缩解释

一审法院认为“买受人名下无其他用于居住的房屋”需以“买受人在被执行房屋所在地长期居住“为前提，童国玉律师指出该解释缺乏法律依据，且违背立法原意：

援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定，明确“无其他用于居住房屋” 应指“在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内无用于居住的房屋”，无需以“长期居住” 为前置条件；

结合当前人口流动趋势与xx女士的实际情况，强调其异地购房是为退休后与子女团聚、满足基本居住需求，若因“未长期居住”剥夺权利，将严重损害其生存权，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护居住权的立法宗旨相悖。且根据最新的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定，仅要求满足家庭生活居住需要。根据新的司法解释童国玉律师结合本案提出了xx女士在广州买房是为了家庭生活居住的实际需求，并补充和完善了观点主张。

2. 论证符合商品房消费者排除执行的全部条件

根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条，童国玉律师从三方面论证胡娟女士的权益应受保护：

查封前已签合法合同：案涉房屋于2022 年11月查封，而xx女士与xx公司在2019 年11月便签订合法有效的买卖合同，早于查封时间；

查封前已支付全部价款：通过银行流水、收款收据、委托付款证明等证据，充分证实xx女士在 2020 年6月已付清全部房款，不存在未足额支付的问题；

所购房屋用于家庭居住：结合xx女士离异、名下无房、儿子在广州工作的事实，以及其退休后拟与儿子共同生活的规划，论证案涉房屋是为满足家庭基本居住需求，符合商品房消费者的保护范畴。

3. 回应“购房资格”与“房屋占有”争议

针对对方提出的“xx女士无购房资格”“不是为了居住而购买房屋”等抗辩，童国玉律师逐一进行了反驳。

胜诉判决：正义终至，守护当事人“安居权”

经过童国玉律师的专业代理与有力抗辩，广州市中级人民法院采纳了我方全部核心观点，作出如下判决：

撤销广东省广州市南沙区人民法院（2024）粤0115民初xxx号民事判决；

不得执行位于广州市南沙区横沥镇金科博翠东一街1 号xxx 房；

解除广东省广州市南沙区人民法院（2022）粤0115执保xxx号对案涉房屋的查封。

律师寄语：以专业守护权益，为“安居梦” 保驾护航

从一审的证据梳理到二审的策略攻坚，童国玉律师始终以“维护当事人合法权益”为核心，凭借扎实的法律功底、细致的案件分析与坚定的维权态度，帮助xx女士度过了这场历时两年的“房产保卫战”！

律师简介：

童国玉律师毕业于西北大学，拥有法律硕士学位，自2020年7月起在北京腾宇律师事务所执业。他在知识产权诉讼领域造诣深厚，始终将保障客户合法权益作为核心执业目标，不仅擅长通过法律手段为企业守住知识产权成果相关权益，更能在争议解决、合同纠纷等业务板块中，精准定位客户权益痛点，凭借丰富的实战经验为当事人搭建坚实的权益保护屏障。

执业以来，童国玉律师参与了众多复杂诉讼案件，服务的客户不乏天津大安电动车有限公司、厦门燕之屋燕窝产业股份有限公司、河北奥润顺达窗业有限公司等企业。在这些案件中，他深知大型企业在商业活动中的权益诉求复杂且关键，无论是应对知识产权侵权导致的权益受损，还是解决合同履行中的权益争议，都能凭借对法律条文的精准解读、对证据的细致梳理以及对庭审节奏的出色把控，最大限度为客户挽回权益损失、捍卫核心权益，多次帮助企业避免因法律纠纷造成的重大权益折损，赢得诸多客户赞誉。

此次接手xx女士的案件，他同样延续了以“维护当事人权益” 为导向的执业理念。凭借自身专业素养和丰富经验，全力以赴为当事人争取到了应有的经济补偿、名誉恢复等合法权益，切实让当事人的权益得到了有效保障！